실수요가 밀어올린 노도강 집값
AI부동산경제신문ㅣ부동산
[서울=이진형 기자] 서울 강북권의 대표적 서민 주거지인 이른바 '노도강(노원·도봉·강북구)' 일대 아파트값이 실수요층의 매수 전환에 힘입어 가파른 상승세를 보이고 있다. 극심한 전세 매물 부족과 가격 상승이 이어지자, 전세 대기 수요가 상대적으로 접근 가능한 중저가 단지 매매로 방향을 틀고 있기 때문이다.
■ "전세 없으니 사자"… 노도강 주요 단지 20% 이상 급등
31일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 도봉구 '창동주공19단지' 전용 60㎡는 이달 초 8억 2,500만 원에 거래됐다. 이는 2024년 상반기(6억 5,000만 원) 대비 약 1억 7,000만 원(26%) 오른 수준이다. 노원구 '상계주공11단지'와 중계동 '중계무지개' 등 주요 역세권 단지들도 신고가에 근접하거나 7억 원 돌파를 눈앞에 두고 있다.
이러한 상승세의 이면에는 기록적인 전세난이 자리 잡고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 올해 들어 구로(-58.0%), 노원(-55.7%), 도봉(-51.3%), 강북(-50.5%) 등 주요 자치구의 전월세 매물은 반토막이 났다. 매물이 귀해지자 서울 아파트 전월세 계약 중 갱신계약 비중은 지난해 36.2%에서 올해 50.1%로 크게 치솟았다.
■ 3040 실수요자, 9억 이하 '정책 대출' 가능 단지로 집중
과거 투자 목적의 '영끌'과는 달리, 최근 매수세는 주거 안정성을 확보하려는 30~40대 실수요자가 주도하고 있다. 올해 1분기 노원구 아파트 매수자 중 3040 비중은 41.8%로 서울 평균을 크게 웃돌았다.
특히 이들은 신생아 특례대출 등 정부 지원을 받을 수 있는 9억 원 이하 단지에 집중되고 있다. 노원·도봉구 거래의 80% 이상이 이 구간에서 발생하며 가격을 밀어올리는 구조다. 반면, 고가 주택이 밀집해 대출 규제와 보유세 부담이 큰 강남권은 관망세가 짙어지며 지역 간 장세가 엇갈리는 '디커플링(시장 흐름 분리)' 현상이 나타나고 있다.
■ 전세가율 70% 육박… "당분간 강세 지속되나 변수 유의"
강북권의 높은 전세가율도 매수 전환을 압박하는 요인이다. 2월 기준 강북권 전세가율은 68.4%로 서울 평균(54.1%)보다 10%포인트 이상 높다. 전세 비용이 매매가에 육박하자 임차인들이 차라리 매수를 택하고 있는 것이다.
전문가들은 이러한 흐름이 당분간 이어질 것으로 보면서도 신중한 접근을 권고했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "현재 상승세는 정책 금융이 마중물 역할을 한 측면이 크다"며 "향후 대출 규제 강화나 금리 변동성 등 거시 경제 변수에 따라 실수요층의 지지력이 약화할 수 있으므로 추세적 상승으로 단정하기에는 이르다"고 분석했다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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