[부동산정보신문]신승철기자=정부가 전세보증금을 공적 기관이 관리하는 안심신탁사업을 추진하면서 임대차 시장에 변화가 예상된다. 이 사업은 임차인이 낸 전세보증금을 전월세안정화기구가 직접 관리하고, 거기서 발생한 수익을 임대인에게 지급하는 방식이다. 이에 따라 전세사기와 보증금 미반환 사고를 줄이는 데 목적을 두고 있다.
정부는 하반기 경제성장전략에 이 안심신탁사업을 포함해 전월세 시장 안정화 방안을 마련했다. 당초에는 등록임대사업자를 중심으로 선택적으로 도입하는 방안을 검토했으나, 다주택자와 비거주 1주택자 등 민간 임대인까지 대상이 확대됐다. 이를 통해 더욱 많은 임대인이 사업에 참여하도록 유도한다는 계획이다.
안심신탁 제도는 임차인의 보증금을 공적기구가 관리해 보증사고 발생 시 별도의 대위변제 절차 없이 임차인이 보증금을 돌려받도록 안전장치를 마련했다. 전세사기 피해를 줄이고 세입자 보호를 강화하려는 목적이다.
하지만 임대인의 참여를 끌어내기 위한 수익률 확보가 핵심 과제로 꼽힌다. 기존 전세보증금은 임대인이 자유롭게 운용할 수 있어 사실상 무이자 차입금 역할을 해왔다. 그러나 안심신탁사업에 따르면 임대인은 보증금을 직접 운용할 수 없기 때문에 수익률이 낮으면 전세 대신 월세로 전환할 가능성이 크다.
한국부동산원에 따르면 지난달 수도권 전세수급지수는 110.2로 1개월 전 107.6에서 상승했다. 월세수급지수도 같은 기간 107.4에서 109.1로 높아져 수요가 공급을 초과하는 상황이 지속되고 있다. 이러한 환경에서 임대인의 운용권 제한은 전세 공급을 줄이고 월세화를 촉진할 수 있다.
부동산 전문가는 전세보증금이 임대인 입장에서는 무이자 대출과 같은 성격이라며, 임대인의 선택권이 제한될 경우 사유 재산 운용에 대한 논란이 생길 수 있다고 지적했다. 또 다른 관계자는 보증금을 맡길 경우 임대인이 해당 금액을 활용할 수 없게 돼, 고수익이 보장되지 않는다면 임대인들이 월세 전환을 택할 가능성이 높다고 우려했다.
전세제도는 우리나라 주거 시장에서 중요한 비중을 차지하지만 최근 전세 공급 부족과 함께 월세 비중이 점차 늘어나는 추세다. 정부가 추진하는 안심신탁사업이 세입자 보호에는 도움이 될 수 있으나, 임대인의 수익구조 변화와 시장 반응에 따라 전세시장 자체에 영향을 미칠 가능성을 배제하기 어렵다.
결국 임대인 참여를 유도하려면 안정적이고 경쟁력 있는 수익률 제공이 필요하다. 정부는 신탁 대상 확대와 제도 설계 보완을 통해 임대인과 세입자 모두를 보호하는 방안을 모색하고 있다. 향후 안심신탁사업이 임대차 시장의 월세화 추세를 완화하거나 가속화할지 주목된다.
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