남양주시의 장기적인 발전 방향을 담은 「2035년 남양주 도시기본계획」이 본격적인 도시 재편의 기준으로 자리 잡고 있다. 이번 계획의 핵심은 단순히 계획인구를 100만 1천 명으로 설정한 데 있지 않다. 보다 중요한 변화는 남양주의 중심축이 왕숙·다산·양정으로 이동한다는 점이다.
기존 계획에서는 와부와 동지역이 중심도시 역할을 담당했지만, 2035년 계획에서는 왕숙·다산·양정을 하나의 1도심으로 설정했다. 왕숙은 대규모 주택공급과 자족용지, 산업·업무시설이 집중되는 경제거점이다. 다산은 이미 행정·상업·주거기능이 형성된 기존 도시이고, 양정은 왕숙과 다산을 연결하는 철도·도로 중심의 역세권 개발지역이다.
이 세 지역을 하나의 중심도심으로 묶은 것은 신규 개발지역과 기존 시가지를 연결해 남양주의 새로운 경제·생활 중심축을 만들겠다는 의미다. 진접·오남, 와부, 화도는 부도심으로, 별내와 호평·평내는 지역중심으로 설정됐다.
생활권 체계도 보다 분명해졌다. 북부생활권은 왕숙과 진접·오남을 중심으로 경제·산업·자족기능을 강화하고, 남부생활권은 다산·양정·와부를 중심으로 행정·문화·생활서비스 기능을 확충한다. 동부생활권은 화도·수동·조안을 중심으로 관광·휴양기능을 강화하는 방향이다.
도시의 미래상도 달라졌다. 기존 계획이 친환경성과 주거환경 개선에 중점을 두었다면, 2035년 계획은 경제활력도시, 녹색문화도시, 균형상생도시, 사람안심도시, 복지중심도시를 목표로 제시했다. 서울의 배후 주거도시를 넘어 일자리와 산업, 문화와 생활서비스를 자체적으로 갖춘 수도권 동북부 자족거점도시로 전환하겠다는 구상이다.
다만 도시기본계획은 장기적인 정책 방향일 뿐, 개별 토지의 개발을 직접 허용하는 계획은 아니다. 특정 지역이 중심도시나 발전축에 포함됐더라도 실제 개발 가능성은 용도지역, 도시관리계획, 지구단위계획, 개발제한구역, 농지·산지 규제, 도로 및 기반시설 조건을 별도로 확인해야 한다.
남양주의 미래가치는 계획인구 100만 명이라는 숫자보다 왕숙·다산·양정을 중심으로 도시기능을 어떻게 연결하고 실행하느냐에 달려 있다. 도시기본계획은 방향을 제시하지만, 개별 토지의 실제 가치는 구체적인 인허가 가능성과 사업 실행력에서 결정된다.
다음 편에서는 시가화용지, 시가화예정용지, 보전용지의 차이와 개별 토지의 실제 개발 가능성을 살펴본다.
본 칼럼은 공개된 「2035년 남양주 도시기본계획」 자료를 기준으로 작성한 일반적 실무 의견이며, 개별 토지의 개발 여부와 법적 판단은 도시관리계획 및 관계기관 확인을 통해 최종 확정해야 한다.
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김채원 전문위원 (행정사 · 공인중개사 · 탐정)
문의 : 010-2712-3827
토지분석 랜다이·해안공인중개사사무소. 『그린벨트 토지 실무솔루션 ①』 공동저자
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