정부는 26일 임광현 국세청장의 발언을 통해 고가 주택 보유자에 집중된 장기보유특별공제(장특공제) 제도의 문제점을 공식화했다. 임 청장은 고가 주택일수록, 양도 차익이 클수록 더 많은 공제를 받는 현행 장특공제 구조가 ‘역진성’ 문제를 야기한다고 지적했다. 특히 서울 강남 3구와 용산구에서 전체 장특공제 혜택의 78.6%가 집중된 점을 들어 제도 개선 필요성을 강조했다.
장특공제는 1세대 1주택자가 주택을 일정 기간 보유하고 실거주할 경우 최대 80%까지 양도소득세를 공제받는 제도다. 임 청장이 공개한 2024년 양도세 신고 통계에 따르면, 전국 2만4816호가 약 5조320억원의 장특공제를 받았으며 이 중 약 4조5000억원이 서울에 편중됐다. 특히 강남구 주택 한 채에서 200억원이 넘는 장특공제를 받은 사례도 존재하는 것으로 나타났다.
정부는 초고가 주택을 중심으로 한 종합부동산세(종부세) 체계 개편도 추진한다. 현재 종부세는 기본공제, 중부담, 초고가 구간으로 나눠 과세하는 방안이 검토되고 있다. 기본공제 구간은 현행 1주택자 기준 12억원에서 소폭 상향 조정될 가능성이 있다. 이에 따라 일부 중·저가 주택 보유자의 종부세 부담이 완화될 전망이다.
반면, 초고가 주택에 대한 세 부담은 강화된다. 시가 30억~50억원 수준을 기준으로 세율을 높이거나 과세표준 구간을 세분화하는 방안이 논의 중이다. 특히 종부세 과세 기준도 주택 수에서 주택 가격 중심으로 전환할 가능성이 있다. 현행 다주택자에 대한 중과세율 적용이 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 부추긴다는 지적에 따른 조치다.
종부세 세액공제도 실거주자 중심으로 재편될 예정이다. 현재 보유 기간과 연령에 따라 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있으나, 비거주 고가 주택에 대한 과도한 혜택을 줄이는 방향으로 개편이 이뤄질 전망이다. 이는 투자 목적의 고가 주택 보유자에게 돌아가는 혜택을 제한하기 위한 방안이다.
한편 금융 당국은 가계대출 총량 규제의 예외 적용 범위를 확대하는 방안을 검토하고 있다. 현재 은행권은 가계대출을 전년 대비 1.5% 이내로 제한해 신규 대출 영업을 사실상 중단한 상태다. 금융위원회 고위 관계자는 청년·신혼부부·서민 등 실수요자를 중심으로 핀셋 대출 지원이 필요하다고 밝혔다. 실입주자용 잔금 대출과 재건축·재개발 조합원 이주비 대출 규제 완화도 검토 대상이다.
다만 비거주 1주택자나 대출 금액이 큰 고액 차주의 대출 규제는 현행보다 강화될 가능성이 있다. 금융당국은 총량 규제 완화를 통해 실수요자 금융 접근성을 높이면서도 고위험 대출은 엄격히 관리하는 방침을 유지할 방침이다.
이번 세제 개편과 금융 규제 조정은 부동산 시장 안정화와 함께 실수요자 보호에 중점을 둔 정책 방향을 보여준다. 정부는 8월 초 세제 개편안을 발표할 예정이며, 재정경제부는 종부세 기본공제 규모와 초고가 주택 기준, 세율 조정에 따른 세수 변화를 면밀히 점검 중이다. 부동산 세제 개편은 강남을 비롯한 초고가 주택 시장과 실수요자의 세 부담 완화라는 두 가지 목표 사이에서 균형점을 찾는 과정으로 평가된다.
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