서울 송파구 잠실주공5단지 재건축 사업시행계획인가가 지난달 3일 최종 확정됐다. 1977년 입주를 시작한 3,930세대 규모의 잠실5단지는 약 30년간 지연된 재건축 사업에 새로운 전환점을 맞았다. 이번 사업시행계획 인가는 사업 부지 35만8,077㎡에 용적률 322.6%, 건폐율 23.59%를 적용해 6,411세대 규모의 대단지로 재탄생할 예정이다. 최고 층수는 65층으로, 서울 롯데월드타워 다음가는 고층 건축물이 들어서게 된다.
잠실5단지는 1970년대 강남 개발 초기 뽕밭이던 잠실 지역을 대규모 주거지로 탈바꿈시킨 단지다. 총 30동 모두 15층 높이로 지어졌으며, 수영장과 헬스장 등 편의시설을 갖춰 당시 강남의 부촌 이미지를 대표했다. 1~4단지가 주로 저층 소형 평형으로 구성된 것과 달리, 5단지는 고층과 30평대 중대형 평형으로 차별화됐다. 하지만 1990년대 중반부터 재건축 추진에 돌입했음에도 고층·고밀도 단지라는 특성과 여러 규제로 인해 사업이 지연됐다.
특히 박원순 전 서울시장의 재임 기간 동안 도입된 ‘35층 룰’과 한강변 건축 제한 등 규제 정책이 잠실5단지 재건축에 걸림돌로 작용했다. 잠실5단지는 국제설계공모를 통해 세계적인 건축가를 선정하는 등 혁신을 시도했으나 주민 반발과 소송도 이어지면서 사업 추진이 더뎠다. 다만 오세훈 시장 취임 이후 규제가 완화되면서 2022년 정비계획 변경안이 통과되고, 2024년 9월 최종 고시까지 이어졌다.
한편, 서울 강남구 대치동의 은마아파트 재건축도 최근 속도를 내고 있다. 1979년 준공된 4,424세대 규모의 은마아파트는 강남 8학군의 상징적인 단지로, 강남권에서 ‘대장주’로 여겨지는 대표 아파트다. 하지만 노후도에 비해 단지 구조가 견고해 재건축 안전진단을 통과하는 데 10년 이상이 걸렸고, 높은 용적률과 상가 소유주의 동의 문제 등으로 사업이 지연됐다.
은마아파트는 1996년 첫 재건축 시도가 무산된 이후 2000년대 들어 주민 주도로 재건축 추진위원회를 구성했다. 이후 삼성물산·GS건설 컨소시엄을 시공사로 선정했으나 안전진단 탈락과 각종 규제로 사업이 장기간 정체됐다. 2010년 조건부 재건축 시행 판정을 받았지만 상가 문제와 GTX-C 노선 지하 통과 논란까지 겹치며 사업이 지연됐다.
그러나 2023년 8월 조합 설립 이후 사업 속도가 빨라졌다. 신속통합기획 신청안이 조합원 80% 이상 동의를 받았고, 2024년 2월 도시계획위원회 심의를 통과했다. 이어 5월 사업시행인가 총회를 거쳐 지난달 2일 사업시행인가 고시가 예정돼 약 30년 만에 재건축에 본격 착수하게 됐다. 사업계획에 따르면 대치동 316번지 일대 24만3,552.6㎡ 부지에 건폐율 21.66%, 용적률 331.52%를 적용해 5,850세대 규모의 단지를 조성한다. 최고 층수는 49층으로 계획됐다.
이 두 단지는 강남 재건축의 상징적 대단지로서 각종 규제와 정책 변화에 따라 사업 기간이 30년 이상 장기화됐다. 재건축 초과이익환수제, 안전진단 강화, 층수 제한, 공공기여 요구 등 여러 제약이 사업 추진에 영향을 미쳤다. 그러나 최근 서울시와 강남구가 재건축 신속화를 위한 TF(태스크포스)를 가동하고 규제 완화 움직임을 보이면서 사업 승인 과정이 빨라졌다.
특히 강남구는 은마아파트 추진위원회 승인 기간을 기존 30일에서 10일로 단축하는 등 절차 간소화에 나섰다. 송파구 역시 잠실5단지 사업시행인가를 민선 9기 1호 결재로 처리하는 등 재건축 사업에 힘을 실었다. 두 단지 모두 최고층 건물과 대규모 세대 수로 강남 주거지의 새로운 랜드마크가 될 전망이다.
잠실5단지와 은마아파트 재건축은 강남권 노후 아파트 재생의 중요한 이정표다. 1970~80년대 대규모 아파트 단지가 고밀도·고층 단지로 탈바꿈하면서 주거 환경과 도시 경관에 큰 변화를 가져올 것으로 기대된다. 이들 단지의 재건축 사업은 강남 부동산 시장의 향방에도 중요한 영향을 끼칠 전망이다.
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