민간 주택 공급 시스템이 심각한 위기에 직면해 있다. 정부 출범 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 규제 강화와 금융 대출 제한, 세제 변화 등이 겹치면서 최근 3년 6개월간 폐업한 주택 시행사가 1,000개를 넘어선 상황이다. 이에 정부는 이르면 이번 주 ‘5만 가구 이상’의 주택 공급 계획을 발표할 예정이나, 현재와 같은 공급 생태계 붕괴를 방치할 경우 실질적 성과 달성은 어렵다는 분석이 나온다.
주택 시행사(디벨로퍼)는 민간 주택 공급의 핵심 축으로, 건설 현장의 기획과 자금 조달, 사업 추진 전반을 담당하며 안정적인 공급을 뒷받침한다. 국토교통부에 따르면, 지난해 6월 새 정부 출범 이후 올해 7월까지 264개 디벨로퍼가 폐업했으며, 이 기간 등록 취소를 포함하면 총 285개사가 사업에서 철수했다. 반면 신규 등록된 시행사는 201개에 불과해 폐업 수가 신규 등록을 크게 상회하고 있다.
경제 불황과 건축 원자재 가격 상승, 부동산 시장 침체, 금융 규제 강화가 맞물리면서 2023년부터 시행사들의 경영환경은 급격히 악화되기 시작했다. 특히 PF 대출 규제가 강화되며 사업 자금 조달이 어려워진 점이 많다. 이와 함께 높은 금리와 금융 비용 증가도 시행사들의 부담을 키우고 있다.
PF 규제 강화와 금융 환경 악화가 부른 디벨로퍼 위기
지난 3년 6개월간 폐업한 시행사는 총 1,079개에 달하며, 등록 취소도 106건에 이른다. 이에 따라 전체 디벨로퍼 수는 2023년 1월 2,706개에서 올해 7월 2,224개로 줄어들었다. 업계에서는 연내에 2,000개 이하로 감소할 가능성도 제기된다.
한 시행사 대표는 “상위 50여 개 업체 중 재정적 여력이 있는 곳은 손에 꼽을 정도”라며 “디벨로퍼 업계가 처한 위기감이 극에 달해 있어 매일이 생존 전쟁과 같다”고 토로했다. 다른 관계자는 “사업 지연과 금리 급등으로 금융비용이 토지 매입가와 맞먹어, 현재 상황에서 신규 사업 추진이 사실상 불가능하다”고 말했다.
한국열린사이버대학교 스마트AI 경영학과 이택호 교수는 “대형 건설사들 역시 높은 부채비율로 자체 개발 역량이 제한돼 있다. 이대로 디벨로퍼가 급감하면 민간 주택 공급의 뿌리가 흔들리는 것과 같다”며 “정부가 계획하는 공급 정책이 실효를 거두려면 붕괴된 주택 공급 생태계를 복원하는 조치가 반드시 필요하다”고 지적했다.
주요 언론사들은 이번 현상에 대해 민간 주택 공급 위기가 본격화된 점을 주목하면서 정부의 추가 대책이 실효성 있게 설계돼야 한다고 강조하고 있다. 시장 침체 속에서 공급 확대를 위한 선제적 지원 정책과 금융 환경 개선, 민간 시행사 지원 방안이 병행돼야 한다는 분석이다.
주택 공급 정상화를 위한 생태계 복원 절실
수원 똑순이 부동산 우미정 대표 역시 “금융 대출 규제가 완화되지 않는다면 민간 시행사의 투자 여력은 더욱 약화될 것”이라며 “금융과 세제, 규제 전반을 고려한 종합적인 정책적 접근이 시급하다”고 말했다.
현재 부동산 시장에서 민간 시행사들의 폐업 증가와 신규 등록 감소라는 이중고는 주택 공급 차질 우려를 현실화시키고 있다. 이에 따라 새 정부가 발표할 공급 확대 정책이 단순한 수치상의 공급 목표를 넘어, 민간 공급 생태계 회복과 연계된 내실 있는 계획으로 꽃피우길 기대하는 목소리가 높다.
최근 3년 6개월간 1,079개 주택 시행사가 폐업하면서 민간 주택 공급 기반이 약화된 상황이다. PF 규제 강화, 금융 비용 상승 등으로 시행사의 경영 부담이 가중됐고, 이로 인해 민간 주택 공급 체계 붕괴 우려가 크다. 정부가 발표할 공급 확대 대책은 생태계 복원을 병행하지 않으면 한계가 불가피하다는 지적이 잇따르고 있다.
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