개발제한구역에서 흔히 말하는 ‘이축권’은 단순히 건물을 옮겨 지을 수 있다는 의미만으로 이해해서는 안 된다. 실무에서는 일정한 법적 요건을 갖춘 이축권이 경제적 가치를 가진 자산적 권리로 평가되고 거래되는 경우가 있기 때문이다.
「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조는 감정평가 대상을 토지와 정착물뿐 아니라 소유권 외의 권리까지 포함하고 있으며, 감정평가를 경제적 가치를 판정해 가액으로 표시하는 것으로 정의한다. 따라서 적법하게 성립하고 현실적으로 행사 가능성이 인정되는 이축권은 그 권리내용과 허가 가능성 등을 전제로 감정평가의 대상이 될 수 있다.
다만 여기서 중요한 점은 감정평가를 받았다는 사실과 실제 이축허가를 받을 수 있다는 것은 별개의 문제라는 것이다.
개발제한구역에서 건축물을 신축하거나 이축하려면 관련 법령이 정한 허가요건을 충족해야 한다. 특히 이축이 가능한 건축물의 종류와 범위, 기존 건축물의 적법성, 철거 사유, 이축 예정지의 입지조건 등을 종합적으로 검토해야 한다.
감정평가에서도 이러한 요소가 중요하다. 권리의 성립 여부, 권리의 귀속, 실제 허가 가능성, 건축할 수 있는 용도와 규모, 이축 예정지의 입지조건, 유사 거래사례와 향후 사업성 등이 종합적으로 이축권의 경제적 가치에 영향을 미친다.
결국 이축권 거래의 핵심은 가격보다 먼저 ‘실제로 행사할 수 있는 권리인가’를 확인하는 것이다.
실무에서는 이축권 관련 서류를 검토하고 관할 행정청에 허가 가능성을 확인한 다음, 감정평가를 통해 경제적 가치를 검토하고 그 이후에 조건부 양도·양수계약을 체결하는 순서가 안전하다.
특히 이축권은 부동산등기부에 소유권처럼 공시되는 전형적인 물권이 아니기 때문에 거래 과정에서 이중양도나 권리자 불일치 문제가 발생할 가능성도 있다. 따라서 계약서에는 권리의 발생원인과 대상 건축물을 명확하게 특정하고, 허가가 불가능한 경우 계약해제와 대금 반환, 건축관계자 변경 및 잔금 지급 시점 등을 구체적으로 정할 필요가 있다.
이축권은 단순한 건축허가 문제가 아니라 권리분석·감정평가·계약·개발제한구역 인허가가 결합된 복합적인 자산이다.
따라서 이축권을 거래하려는 경우에는 계약부터 체결하기보다는 권리 성립 확인 → 행정청 허가 가능성 검토 → 감정평가 → 조건부 계약 → 인허가 진행의 순서로 접근하는 것이 분쟁을 예방하는 가장 중요한 방법이다.
※ 본 칼럼은 일반적인 법령과 실무기준에 따른 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사건에 대한 법률자문이나 최종적인 허가 가능성 판단을 의미하지 않는다. 실제 거래 및 인허가 전에는 관계 서류와 관할 행정청의 개별 확인이 필요하다.
김채원 전문위원 (행정사 · 공인중개사 · 탐정)
문의 : 010-2712-3827
토지분석 랜다이·해안공인중개사사무소. 『그린벨트 토지 실무솔루션 ①』 공동저자
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