서울 아파트 시장의 가격 상승세가 다시 가팔라지고 있다.
2026년 6월 서울 아파트 매매 실거래가격이 한 달 만에 2.50% 상승하면서 5년 만에 가장 높은 월간 상승률을 기록했다.
특히 이번 상승폭은 부동산 가격이 급등했던 2021년 6월의 2.44%마저 넘어선 수준이다. 전년 같은 달과 비교하면 상승률은 13.79%에 달한다.
주목할 부분은 가격 상승이 일부 강남권 고가 아파트에 국한되지 않고 서울 대부분의 생활권에서 동시에 나타나고 있다는 점이다.
여기에 전세 실거래가격까지 4개월 연속 1%대 상승률을 이어가면서 서울 주택시장은 매매와 전세가격이 함께 오르는 양상을 보이고 있다.
반면 7월 들어서는 대출규제 등의 영향으로 15억원 이하 아파트의 거래 비중이 다시 80%를 넘어섰다.
가격은 빠르게 상승하고 있지만 거래의 중심은 상대적으로 중저가 아파트로 이동하는, 다소 복합적인 시장 흐름이 나타나고 있는 것이다.
■ 6월 서울 아파트 실거래가격 2.50% 상승…2021년 급등기 넘어섰다
서울시가 한국부동산원의 공동주택 실거래가격지수를 분석한 결과, 2026년 6월 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 203.5를 기록했다.
5월 198.6에서 한 달 만에 2.50% 상승한 것이다.
지난해 6월 지수 178.9와 비교하면 1년 동안 13.79% 상승했다.
특히 2.50%라는 월간 상승폭에 주목할 필요가 있다.
최근 5년간 월간 변동률을 살펴보면 2021년 6월 당시 서울 아파트 실거래가격은 전월 대비 2.44% 상승했다.
2026년 6월에는 이를 뛰어넘어 2.50%를 기록했다.
서울시 자료 2쪽에 제시된 최근 5년 추이에서도 2022년 하락기를 거친 실거래가격지수가 이후 회복세로 돌아선 뒤 2025년과 2026년 들어 상승 기울기를 높이는 흐름을 확인할 수 있다.
단순히 전월보다 가격이 오른 수준을 넘어 실제 거래된 아파트 가격의 상승 속도가 상당히 빨라졌다는 신호로 해석할 수 있는 대목이다.
■ 강남만 오른 게 아니다…동북·서북·동남·서남권 모두 2%대 상승
이번 통계에서 더욱 눈여겨볼 부분은 가격 상승의 지역적 확산이다.
6월 서울 아파트 실거래가격은 모든 생활권에서 상승했다.
생활권별 전월 대비 상승률을 보면 동북권이 2.74%로 가장 높았고, 서북권 2.73%, 동남권 2.52%, 서남권 2.41% 순이었다.
도심권 역시 0.57% 상승했다.
동남권에는 서초·강남·송파·강동구가 포함되지만, 이번 통계에서는 오히려 강북·도봉·노원·성북·중랑·동대문·성동·광진구가 포함된 동북권의 상승률이 동남권보다 높았다.
은평·서대문·마포구가 포함된 서북권 역시 2.73% 상승했다.
따라서 6월 시장을 단순히 ‘강남 고가 아파트 가격 상승’으로만 설명하기는 어렵다.
서울 핵심지역에서 시작된 가격 상승 압력이 상대적으로 가격대가 낮은 지역까지 확산되고 있는지를 향후 통계에서 살펴볼 필요가 있다.
■ 1년 상승률로 보면 서남권 14.92%…도심권도 14.73%
월간 상승률과 함께 전년 동월 대비 수치도 주목된다.
지난해 6월과 비교한 상승률은 서남권이 **14.92%**로 가장 높았다.
도심권도 14.73%, 동북권 13.87%, 동남권 12.77%, 서북권 12.50%를 기록했다.
즉 1년이라는 기간으로 범위를 넓혀도 특정 생활권에 상승이 집중됐다고 보기 어려울 정도로 서울 전역에서 두 자릿수 상승률이 나타나고 있다.
이는 서울 아파트 시장을 판단할 때 특정 고가 단지의 신고가만 보는 것보다 생활권별 실거래가격 변화와 실제 거래량을 함께 살펴야 하는 이유이기도 하다.
■ 가장 많이 오른 면적은 ‘중대형’…한 달 만에 3.05%
아파트 규모별로도 흥미로운 차이가 나타났다.
전용면적 85㎡ 초과~135㎡ 이하인 중대형 아파트의 실거래가격이 전월보다 3.05% 상승해 가장 높은 상승률을 기록했다.
이어 소형(40㎡ 초과~60㎡ 이하)이 2.67%, 중소형(60㎡ 초과~85㎡ 이하)이 2.53%, 초소형(40㎡ 이하)이 1.99% 상승했다.
반면 135㎡를 초과하는 대형 아파트는 0.33% 하락했다.
1년 전과 비교하면 양상이 조금 달라진다.
소형 아파트의 전년 동월 대비 상승률이 **18.47%**로 가장 높았고 중소형 13.22%, 중대형 11.10%, 초소형 9.97% 순이었다.
대형은 2.49% 상승하는 데 그쳤다.
따라서 최근 서울 아파트 시장의 가격 움직임이 초고가·초대형 주택에만 집중됐다기보다 실제 거주 수요가 상대적으로 두터운 소형부터 중대형까지 폭넓게 나타나고 있다는 점을 주목할 만하다.
■ 매매가격만 문제가 아니다…전셋값도 11개월 연속 상승
매매시장과 함께 전세시장도 상승세를 이어가고 있다.
6월 서울 아파트 전세 실거래가격은 전월보다 1.28% 상승했다.
전년 동월 대비로는 11.28% 올랐다.
특히 서울 아파트 전세 실거래가격은 4개월 연속 월간 1%대 상승률을 기록했고, 2025년 8월 이후 11개월 연속 상승세를 이어갔다.
생활권별로는 동북권이 1.56% 올라 가장 높은 상승률을 나타냈으며 도심권 1.35%, 서남권 1.34%, 서북권 1.26%, 동남권 0.98% 순이었다.
전세가격 역시 특정 지역에 한정되지 않고 서울 전역에서 상승하고 있는 셈이다.
■ 전세에서는 60~85㎡ 중소형 상승률 가장 높아
전세가격을 면적별로 살펴보면 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 중소형이 전월 대비 1.48% 올라 가장 높은 상승률을 보였다.
이어 소형 1.21%, 초소형 1.12%, 중대형 1.07%, 대형 0.94% 순이었다.
모든 규모에서 전세 실거래가격이 상승했다.
매매시장에서 중대형, 전세시장에서는 중소형의 월간 상승률이 가장 높게 나타났다는 점도 눈에 띈다.
전세가격 상승이 지속될 경우 임차인의 주거비 부담이 커지는 것은 물론 일부 수요가 매매시장으로 이동하는 요인으로 작용할 가능성도 있어 향후 매매·전세가격의 연계 흐름을 지켜볼 필요가 있다.
■ 가격은 뛰었는데 거래량은?…6월 41.2% 급감 후 7월 5천건대
여기서 가격지수와 함께 반드시 살펴봐야 할 지표가 거래량이다.
8월 18일 집계 기준 7월 서울 아파트 매매거래량은 5,234건으로 6월 5,265건보다 0.6% 감소했다.
지난 4월에는 8,654건, 5월에는 8,951건까지 증가했지만 6월에는 5,265건으로 전월 대비 41.2% 감소했다.
다만 7월 거래는 신고기한이 아직 완전히 지나지 않은 상태에서 집계된 수치이므로 최종 거래량은 늘어날 수 있다.
이 부분은 시장을 해석하는 데 중요하다.
가격 상승률만 보면 강한 상승장이 나타난 것처럼 보이지만 거래량은 4~5월 수준에 미치지 못한다.
따라서 현재 시장을 판단할 때는 ‘가격이 얼마나 올랐는가’와 함께 ‘얼마나 많은 거래가 그 가격을 뒷받침하고 있는가’를 동시에 볼 필요가 있다.
■ 15억원 이하 아파트 거래 81.2%…수요가 중저가 시장으로
7월 들어 나타난 또 다른 변화는 거래 가격대다.
서울 아파트 가운데 **15억원 이하 거래 비중은 81.2%**로 집계됐다.
6월 76.3%와 비교하면 한 달 만에 4.9%포인트 증가했다.
서울시는 연초 대출규제 영향으로 15억원 이하 주택 거래 비중이 높았으나 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 4~5월 절세 목적의 고가주택 거래가 늘면서 비중이 낮아졌다고 설명했다.
이후 고가주택 거래 집중 현상이 완화되고 대출규제에 따른 중저가 실수요 거래가 다시 증가하면서 15억원 이하 주택 비중이 확대됐다는 분석이다.
■ 노원구 632건…일부 지역 15억원 이하 거래 비중 95% 넘어
지역별 거래에서도 중저가 시장의 움직임이 확인된다.
7월 자치구별 거래량은 노원구가 632건으로 가장 많았고 중랑구, 강서구, 구로구, 성북구, 은평구 순으로 뒤를 이었다.
이들 지역에서는 15억원 이하 거래 비중이 95%를 웃돌았다.
자료 5쪽에 제시된 서울 지도에서도 지역별 차이가 뚜렷하다.
강남·서초·송파 등 고가 아파트가 집중된 지역과 달리 외곽 및 비강남권에서는 15억원 이하 거래가 시장의 대부분을 차지하는 지역이 상당수 확인된다.
이는 대출규제 아래에서도 주택 구매가 필요한 실수요가 완전히 사라졌다기보다 자금조달이 가능한 가격대로 이동하고 있을 가능성을 보여주는 대목이다.
■ 전세와 월세 다시 ‘5대5’…7월 월세 거래 20.2% 감소
임대차시장에서도 변화가 나타났다.
7월 서울 아파트 전세 거래량은 8,204건으로 6월보다 0.2% 감소했다.
반면 월세 거래는 6월 1만131건에서 7월 8,082건으로 줄어 20.2% 감소했다.
이에 따라 7월 전세거래 비중은 50.4%를 기록했다.
6월 55%대까지 확대됐던 월세 비중이 다시 축소되면서 전세와 월세가 사실상 5대5 수준으로 돌아왔다.
전세거래 가운데 갱신계약 비중은 53.8%로 전월 52.8%, 전년 동월 44.8%보다 높아졌다.
반면 갱신계약 가운데 계약갱신요구권을 사용한 비중은 53.5%로 전월 55.8%, 전년 동월 60.1%보다 낮아졌다.
■ TJ뉴스 분석 | ‘2.50% 상승’보다 중요한 세 가지 신호
이번 통계에서 TJ뉴스가 주목하는 것은 단순히 **‘서울 아파트값이 5년 만에 가장 많이 올랐다’**는 사실만이 아니다.
첫 번째 신호는 상승 지역의 확산이다.
강남권이 포함된 동남권뿐 아니라 동북권과 서북권, 서남권에서도 월간 2%대 상승률이 나타났다. 특정 핵심지역의 상승이 서울 전역으로 확대되는 흐름인지 향후 수개월의 통계를 통해 확인할 필요가 있다.
두 번째는 매매와 전세의 동반 상승이다.
매매가격이 한 달 만에 2.50% 상승한 가운데 전세가격도 1.28% 올랐고 전세는 이미 11개월 연속 상승세를 기록하고 있다.
매매와 임대차시장이 동시에 가격 압력을 받는 상황이 장기간 이어질 경우 무주택 실수요자의 주거비 부담이 더욱 커질 수 있다.
세 번째는 가격 상승과 거래구조가 서로 다른 방향을 보여주고 있다는 점이다.
6월 실거래가격 상승률은 5년 만에 최고 수준이지만 매매거래량은 5월 8,951건에서 6월 5,265건으로 크게 줄었다. 7월에는 15억원 이하 거래 비중이 81.2%까지 높아졌다.
따라서 현재 서울 주택시장을 단순히 ‘거래가 폭발하면서 가격도 함께 뛰는 전면적인 과열장’으로 규정하기보다는 가격 상승 압력은 강하지만 대출규제와 자금조달 여건에 따라 거래 가능한 가격대로 수요가 이동하는 시장으로 세밀하게 살펴볼 필요가 있다.
■ 실수요자는 ‘서울 평균’보다 지역·가격대·거래량 봐야
이번 통계가 실수요자에게 주는 시사점도 분명하다.
서울 전체 실거래가격이 2.50% 상승했다고 해서 모든 아파트가 동일하게 2.50% 오른 것은 아니다.
생활권별 상승률은 0.57%에서 2.74%까지 차이가 났고, 규모별로도 대형 아파트는 오히려 0.33% 하락한 반면 중대형은 3.05% 상승했다.
따라서 주택 구입을 검토하는 실수요자라면 서울 전체 평균 수치나 일부 단지의 신고가만 보고 시장을 판단하기보다 관심 지역의 실제 거래량, 최근 동일 면적 실거래가격, 매물 수준, 전세가격과 전세가율, 대출 가능 금액 등을 함께 비교하는 접근이 필요하다.
특히 실거래가격지수는 실제 신고가 완료된 거래를 기반으로 산출되는 만큼 시장 흐름을 판단하는 중요한 지표이지만, 개별 주택의 미래 가격을 보장하는 지표는 아니라는 점도 유의해야 한다.
■ 5년 만의 최대 상승…서울 집값 향방 가를 다음 지표는
서울 아파트 시장은 다시 중요한 변곡점에 서 있다.
6월 매매 실거래가격 상승률은 2.50%로 5년 만에 최고치를 기록했고 전세가격도 11개월 연속 상승했다. 동시에 7월에는 15억원 이하 주택의 거래 비중이 80%를 넘어섰다.
향후 시장의 방향을 판단하기 위해서는 7월 이후 실거래가격 상승률이 둔화되는지, 거래량이 다시 증가하는지, 15억원 이하 주택으로의 수요 이동이 계속되는지, 전셋값 상승세가 얼마나 지속되는지를 함께 지켜봐야 한다.
특히 자료 8쪽의 장기 시계열을 보면 서울 아파트 실거래가격은 2022년 하락기를 거쳐 다시 상승하면서 최근 상승 기울기가 가팔라지는 모습이 나타난다.
결국 6월의 2.50% 상승이 단기간의 가격 급등으로 끝날 것인지, 아니면 서울 주택시장 상승세가 한 단계 더 확대되는 신호가 될 것인지는 앞으로 발표될 거래량과 실거래가격에서 보다 분명해질 전망이다.
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