지정 후 12개월 내 착공해야 특례
연내 8개소 추가 지정
AI부동산경제신문 | 부동산
[서울=이진형 기자] 경사지나 자투리 땅, 고도지구 규제에 묶여 대규모 재개발이나 모아타운 추진이 불가능했던 서울 노후 저층 주거지에 주민 자율형 신축·리모델링 바람이 불고 있다.
서울시는 종로구 옥인동, 종로구 명륜3가, 중랑구 망우동 일대 3곳을 ‘휴먼타운 2.0’ 사업에 따른 특별건축구역으로 지정 고시했다고 밝혔다. 이로써 기존 종로구 신영동과 구로구 구로동을 더해 휴먼타운 2.0 특별건축구역은 총 5곳으로 확대됐다.
이번에 지정된 대상지는 ▲종로구 옥인동 47 일대(3만 2,82㎡) ▲종로구 명륜3가 1-1061 일대(5만 6,494㎡) ▲중랑구 망우동 422-1 일대(1만 4,784㎡)다.
마을 골목 유지하며 필지별 재건축… 용적률·높이 제한 완화
‘휴먼타운 2.0’은 여러 필지를 합쳐 아파트단지를 조성하는 일반적 정비사업과 달리, 기존 골목길과 마을 고유의 경관을 보존하면서 개별 필지 단위 또는 인접 필지 간 ‘건축협정’을 통해 단독·다가구·다세대주택의 개별 정비를 지원하는 서울시 맞춤형 정비 모델이다.
지정 지역들은 소규모 필지와 심한 경사, 차량 진입이 어려운 협소한 진입로 탓에 그간 신축 시 사업성을 확보하기 어려웠다. 대표적으로 옥인동은 전체 418개 필지 가운데 71.1%(297개 필지)가 90㎡ 미만의 미니 대지여서 단독 정비가 사실상 불가능에 가까웠다.
이번 지정에 따라 서울시 디자인 가이드라인 요건을 준수할 경우 용적률이 기존 조례 기준의 최대 1.2배까지 완화된다.
제1종일반주거지역: 기존 150% → 최대 180%
제2종일반주거지역(7층 이하): 기존 200% → 최대 240%
예컨대 제1종일반주거지역 내 200㎡ 부지의 경우 지을 수 있는 건물 총연면적 상한이 기존 300㎡에서 최대 360㎡로 늘어난다.
경사지와 고도제한을 고려한 건물 높이 규제도 풀린다. 옥인동은 자연경관지구 내 건축물 높이가 기존 16m에서 최대 20m로, 명륜3가는 10m에서 최대 14m까지 상향된다.
소규모 대지 효율성 높이고 무료 기획설계 '휴머네이터' 지원
소규모 대지의 건폐율과 활용도를 넓히기 위한 세부 기준도 대폭 개선됐다. 건축선 및 인접 대지 경계선과 띄워야 하는 ‘대지 안의 공지’ 이격거리가 현행의 절반 수준으로 줄어든다. 옥상 조경을 대지 조경면적으로 인정해 주는 한도 역시 기존 전체 조경면적의 2분의 1에서 3분의 2로 늘어난다.
서울시는 무분별한 난개발을 방지하기 위해 지역별 디자인 가이드라인을 정립하고 서울시 건축위원회 심의를 통해 특례 적용 범위를 결정할 방침이다. 아울러 대지 여건에 맞춘 자문단 ‘휴머네이터(전문가 자문단)’를 배치해 주택 기획설계와 컨설팅을 무료 제공한다.
3년 한시 적용·12개월 내 착공 조건… 연내 8곳 추가 지정
이번 특별건축구역 특례는 지정 후 3년간 한시적으로 운영된다. 시는 실적 평가 및 모니터링을 거쳐 연장 여부를 판단할 예정이다.
주의할 점은 특례 적용을 받아 건축허가(신고)를 완료한 건축주는 허가일로부터 12개월(1년) 이내에 반드시 첫 삽을 떠야 한다는 조건이다. 기한 내 착공하지 않으면 부여된 특례 효력이 즉시 상실된다.
서울시는 이번 3개 구역 지정에 이어 연내 추가 8개 대상지에 대해서도 건축위원회 심의를 마치고 특별건축구역 지정을 완료할 계획이다. 또한 신축이 힘든 노후 주택을 위해 리모델링 활성화구역 및 건축협정 집중구역 지정도 병행 추진한다.
명노준 서울시 주택실장은 “전면 재개발이 어려워 방치됐던 동네 주민들이 현실적으로 집을 새로 지을 수 있도록 규제 물꼬를 텄다”며 “지역 맞춤형 규제 완화와 디자인 관리를 통합 추진해 노후 저층 주거지의 주거 환경을 실질적으로 개선하겠다”고 밝혔다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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