서울 양천구 신월동과 중랑구 중화동의 노후 저층 주거지가 총 2,741세대 규모의 모아주택 사업을 통해 정비될 전망이다.
서울시는 사업성 개선과 도로 확장, 생활편의시설 확충 등을 포함한 정비계획 심의를 마치고 2028년 착공을 목표로 후속 절차를 추진한다.
특히 지하철 7호선 중화역 인근 중화동 329-38번지 일대에서는 기존 계획보다 75세대 증가한 2,387세대가 공급될 예정이며, 양천구 신월동 144-20번지 일대에는 354세대가 들어설 계획이다.
여기에 중화동 313-23번지 일대에는 기존 모아타운에서 분리·확대한 별도 정비계획을 통해 1,021세대 공급이 추진된다.
다만 이번에 사업시행계획이 심의된 2,741세대와 별도 관리계획이 심의된 1,021세대는 사업 추진 단계가 다르다. 이를 모두 합산해 즉시 착공이 확정된 주택 물량으로 이해해서는 안 된다.
서울시는 11월 12일 열린 제3차 소규모주택정비 통합심의 본위원회에서 양천구 신월동과 중랑구 중화동 일대 모아주택 사업시행계획 및 모아타운 관리계획 안건을 심의하고 수정의결·조건부의결했다고 13일 밝혔다.
이번 심의는 단순한 주택 공급 확대를 넘어 노후 주거지의 사업성을 높이고, 도로와 보행환경을 개선해 주민 생활 여건을 정비하는 데 초점을 맞췄다.
■ 중화동 2,387세대 공급…기존 계획보다 75세대 증가
이번 심의에서 가장 큰 공급 규모를 차지하는 지역은 중랑구 중화동 329-38번지 일대 모아타운이다.
이 지역은 중랑천과 경춘선 사이, 지하철 7호선 중화역 서측에 위치한 저층 주거지로 노후 건축물 비율이 77.3%에 달한다.
서울시에 따르면 기존 1,115세대가 거주하던 지역으로, 이번 계획 변경을 통해 4개 모아주택 구역에서 총 2,387세대를 공급할 예정이다.
이는 종전 계획인 2,312세대보다 75세대, 약 3.2% 증가한 규모다.
구역별 공급 계획은 다음과 같다.
구역| 기존 계획| 변경 계획
중화역 2-1구역| 561세대| 587세대
중화역 2-2구역| 560세대| 580세대
중화역 2-3구역| 656세대| 667세대
중화역 2-5구역| 535세대| 553세대
합계| 2,312세대| 2,387세대
구역별 건축계획을 보면 2-1구역은 지상 35층 587세대, 2-2구역은 지상 35층 580세대, 2-3구역은 지상 35층 667세대, 2-5구역은 지상 29층 553세대로 계획됐다.
서울시는 사업성 보정계수를 적용하고 일부 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향해 주택 공급 여건을 개선했다.
임대주택은 용도지역 상향에 따른 기부채납 65세대와 매입형 137세대를 포함해 총 202세대를 공급할 계획이라고 설명했다.
다만 구역별 사업개요에 제시된 임대주택 수와 전체 202세대의 집계 기준은 서로 구분해 확인할 필요가 있다.
■ 신월동 354세대 공급…최고 13층, 도로 확장과 생활시설 조성
양천구 신월동 144-20번지 일대에서도 모아주택 사업이 본격적인 후속 절차에 들어간다.
해당 지역은 2023년 12월 모아타운 관리지역으로 지정된 이후 조합설립을 마치고 사업을 추진해 왔다.
서울시에 따르면 대상지의 노후도는 80.6%에 달하며, 김포공항 비행안전구역에 따른 고도제한으로 건축계획 수립에 제약이 있었다.
이번 심의를 통해 제3종일반주거지역으로 용도지역을 상향하고, 지하 3층부터 지상 최고 13층 규모의 공동주택 354세대를 공급하는 계획이 마련됐다.
이 가운데 임대주택은 60세대다.
건축계획상 연면적은 6만 1,269.28㎡, 용적률은 297.71%로 제시됐다.
주택 공급과 함께 주변 도로와 보행환경도 개선한다.
남부순환로57길 등 기존 폭 8m 도로를 최대 10m까지 확장하고, 3m의 건축한계선을 확보해 차량 진출입과 보행 여건을 개선할 예정이다.
단지에는 경로당, 어린이집, 작은도서관, 어린이놀이터 등 주민공동시설도 들어선다.
특히 어린이집과 작은도서관은 지역 주민에게 개방하는 방향으로 계획돼 단지 입주민뿐 아니라 인근 주민들도 생활편의시설을 이용할 수 있도록 한다는 구상이다.
이는 주택 공급에 그치지 않고 기존 저층 주거지의 부족한 생활 기반시설을 함께 보완하려는 정비 방식이라는 점에서 의미가 있다.
■ 중화동 1,021세대 별도 모아타운…기존 511세대 계획에서 확대
이번 심의에서 주목할 또 다른 변화는 중랑구 중화동 313-23번지 일대에 별도 모아타운이 조성된다는 점이다.
이 지역은 기존 중화동 329-38번지 일대 모아타운에 포함됐던 2-4구역과 2-6구역을 분리하고, 인접 주민들이 편입을 요청한 부지를 추가하는 방식으로 계획됐다.
서울시는 기존 계획상 511세대였던 공급 규모를 1,021세대로 확대했다.
증가 물량은 510세대로, 기존 계획 대비 약 99.8% 늘어난 규모다.
구역별로는 2-4구역 504세대, 2-6구역 517세대가 계획돼 있다.
이 지역의 노후도는 73.9%이며, 중화역 북서측과 중랑천 동측에 위치한다.
주변에는 중화1·중화3 재정비촉진구역 등 다른 정비사업도 추진되고 있어 향후 주변 주거지와의 연계가 중요한 과제가 될 것으로 보인다.
이번 구역 분리는 모아타운 관리지역 면적 기준을 고려한 조치이기도 하다.
기존 모아타운에 주민 편입 요청 부지를 그대로 추가하면 관리지역 면적 기준인 10만㎡를 초과하게 된다.
이에 서울시는 일부 구역을 분리해 약 3만 7,437.6㎡ 규모의 별도 관리계획을 수립하고, 기존 중화동 329-38번지 일대 모아타운 면적도 9만 9,971.6㎡에서 8만 4,825.4㎡로 조정했다.
이는 정비사업을 추진하면서 주민들의 구역 편입 요구와 제도상 면적 기준을 함께 고려한 사례다.
다만 1,021세대는 이번에 별도 관리계획이 심의된 공급 계획으로, 앞서 사업시행계획이 심의된 2,741세대와 동일한 추진 단계는 아니다.
■ 모아주택 사업성 개선…용도지역 상향과 보정계수가 중요한 이유
이번 심의의 핵심은 주택 공급 물량뿐 아니라 사업성을 높이기 위한 제도적 조정에 있다.
모아주택은 노후 저층 주거지에서 여러 필지를 모아 공동주택을 공급하는 소규모주택정비사업 방식이다.
개별 필지 단위의 신축만으로는 도로와 주차장, 생활편의시설을 충분히 확보하기 어려운 지역에서 일정 규모의 정비를 통해 주거환경을 개선하는 데 목적이 있다.
그러나 소규모 정비사업은 토지 여건과 건축규제, 공사비, 임대주택 부담 등에 따라 사업성이 크게 달라질 수 있다.
이번에 적용된 사업성 보정계수는 이러한 사업 여건을 고려해 사업성을 개선하기 위한 수단이다.
서울시는 중화동 일대에 사업성 보정계수를 적용하고 용도지역을 상향해 공급 규모를 확대하는 한편, 임대주택 부담을 조정했다고 설명했다.
여기서 중요한 점은 용적률 상향이 곧바로 조합원 수익 증가나 분담금 감소를 보장하는 것은 아니라는 사실이다.
실제 조합원 분담금은 공사비와 금융비용, 일반분양 수입, 종전자산 평가액, 사업 기간 등 여러 요인에 따라 달라진다.
따라서 이번 심의로 공급 물량이 확대됐다는 사실과 개별 조합원의 경제적 부담이 줄어드는지는 구분해 판단해야 한다.
■ 도로 넓히고 보행공간 확보…주택 공급 이후 생활환경까지 고려
서울시가 이번 심의에서 강조한 부분 중 하나는 도로와 보행환경 개선이다.
중화동 일대에서는 봉화산로4길을 기존 8m에서 13.5m로, 동일로129길을 8m에서 10m로, 봉화산로를 25m에서 30m로 확장하는 계획이 포함됐다.
또한 단지 주변에 보도를 설치하고, 동일로123길을 따라 주민들이 이용할 수 있는 커뮤니티가로를 조성할 예정이다.
중랑천 주변에는 건축물 배치를 조정해 경관과 조망이 이어지도록 하고, 경춘선 철도변에 접한 구역에서는 철도 소음과 조명 영향을 고려해 건축물을 배치하도록 했다.
단지 내부에는 어린이집과 작은도서관, 다함께돌봄센터, 운동시설, 주민카페 등 다양한 주민공동시설이 계획돼 있다.
이러한 계획은 기존 주거지 정비사업이 단순히 건축물의 높이와 세대수를 늘리는 사업에 머물러서는 안 된다는 점을 보여준다.
특히 고밀도 주택 공급이 이뤄지는 지역에서는 도로와 보행공간, 돌봄시설, 공공공간의 확보가 주민들의 생활 만족도에 직접적인 영향을 미칠 수 있다.
다만 계획된 시설이 실제로 어느 시점에 조성되고, 인근 주민들에게 어떤 범위까지 개방될지는 향후 사업시행계획과 운영방식에 따라 확인해야 한다.
■ 2028년 착공 목표…주민들이 확인해야 할 것은?
서울시는 이번 심의를 통과한 사업들이 2028년 착공을 목표로 후속 절차를 진행할 수 있도록 지원하겠다는 방침이다.
그러나 통합심의를 통과했다는 사실이 곧바로 착공이나 입주 시점의 확정을 의미하지는 않는다.
모아주택 사업은 사업시행계획 인가 등 후속 행정절차와 사업 주체의 의사결정, 이주 및 철거, 공사 준비 등의 과정을 거쳐야 한다.
특히 기존 주택에 거주하는 소유자와 세입자에게는 사업 일정에 따른 이주계획과 보상 문제, 조합원 분담금 등이 중요한 관심사가 될 수 있다.
이번 신월동 사업계획에는 세입자 손실보상과 관련된 사항도 포함됐지만, 개별 세입자의 보상 대상 여부와 구체적인 보상액은 해당 사업의 인가 내용 및 관련 법령에 따라 별도로 확인해야 한다.
서울시 명노준 주택실장은 “이번 심의에서 사업성 보정계수를 적용해 모아주택의 사업성을 높이고, 도로·보행환경과 주민 편의시설 개선까지 사업 속도를 높인다”며 앞으로도 규제를 합리적으로 개선하고 지역 특성에 맞는 모아주택·모아타운 사업을 적극 지원하겠다고 밝혔다.
■ TJ뉴스 분석…공급 확대보다 중요한 것은 사업 실현 가능성과 주민 부담
이번 서울시 모아주택 심의는 노후 저층 주거지의 주택 공급 확대와 기반시설 개선을 함께 추진한다는 점에서 의미가 있다.
특히 중화동 329-38번지 일대는 기존 계획보다 공급 규모가 증가했고, 중화동 313-23번지 일대는 주민들의 편입 요구를 반영해 별도 모아타운으로 추진된다.
신월동 역시 고도제한 등 지역적 제약을 고려하면서 주택 공급과 도로·생활편의시설 개선을 병행하도록 계획됐다.
그러나 주택 공급 계획의 규모가 크다는 사실만으로 사업의 성공을 평가하기는 어렵다.
앞으로 실제 착공까지 얼마나 신속하게 진행되는지, 공사비 상승과 조합원 분담금 부담을 어떻게 관리하는지, 세입자와 기존 주민의 주거 안정을 어떻게 확보하는지가 사업의 성과를 좌우할 수 있다.
특히 모아타운처럼 기존 저층 주거지에서 여러 사업구역이 함께 추진되는 경우에는 구역별 사업 일정과 기반시설 조성 시점이 서로 달라질 가능성도 고려해야 한다.
이번 심의는 서울의 노후 주거지를 정비하고 주택 공급 기반을 확대하기 위한 중요한 행정적 진전이다.
하지만 2,741세대 공급 계획이 실제 주택 공급으로 이어지기 위해서는 후속 인가와 사업 추진 과정에서 주민 부담, 이주 문제, 기반시설 확충을 함께 관리하는 것이 중요하다.
서울시가 제시한 2028년 착공 목표가 실현될 수 있을지, 중화동 별도 모아타운 1,021세대의 후속 사업도 얼마나 속도감 있게 진행될지 주목된다.
자료 출처: 서울특별시 주택실 모아주택과, 2026년 11월 13일 배포 보도자료 「서울시, 양천·중랑 '모아주택' 6곳 2,741세대 공급 속도…2028년 착공」 및 첨부 사업개요·위치도·조감도.
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